Quản trị rủi ro khi đầu tư bất động sản


Quản trị rủi ro khi đầu tư bất động sản

Khi đi đầu tư chúng ta luôn có bài toán rủi ro và lợi nhuận Đất ở thành phố mọi thứ quá rõ ràng rồi, diện tích đất bao nhiêu, hàng xóm là ai, giá trên tuyến đường đó bao nhiêu, vì mọi thứ quá rõ ràng nên cơ hội không có nhiều , sự tăng trưởng chỉ đạt ở mức 5-10-20% mỗi năm thôi.

Phần 2 : Rủi ro vị trí khu vực

“Thao trường đổ mồ hôi thì chiến trường bớt đổ máu”

Nâng cao kiến thức, kinh nghiệm, mối quan hệ. Học những bài học, nỗi đau, vấp ngã của các bậc đàn anh đi trước sẽ giúp nhà đầu tư mới sớm thu được quả ngọt, không bị lùa gà, đu đỉnh khi tham gia vào thị trường bất động sản đầy chông gai này.

Khi một người bạn mới bắt đầu đầu tư, chỉ cần hỏi bạn đó đầu tư ở khu vực, vị trí nào là mình có thể ước chừng được biên độ lợi nhuận của người đó.

  • Nếu mua đất trong thành phố thì tăng trưởng : 10-30%

  • Nếu mua đất vùng ven trung tâm thì tăng trưởng : 20-50%

  • Nếu mua đất vùng trũng ở tỉnh thì tăng trưởng : x1 x3 x5

  • Nếu mua đất giấy tờ tay, không có cột mốc rõ ràng, đất chỉ, chỉ từ đồi này qua đồi kia, từ gốc cây này thì tới bụi chuối kia thì tăng trưởng có thể x10 x20 x50 lần.

Nó giống như chứng khoán vậy đó, khi bạn chọn mã nào rồi thì bạn đã biết mức độ tăng trưởng dự toán hằng năm của nó rồi.

 

VỀ RỦI RO VỊ TRÍ KHI ĐI ĐẦU TƯ

Khi đi đầu tư chúng ta luôn có bài toán rủi ro và lợi nhuận

Đất ở thành phố mọi thứ quá rõ ràng rồi, diện tích đất bao nhiêu, hàng xóm là ai, giá trên tuyến đường đó bao nhiêu, vì mọi thứ quá rõ ràng nên cơ hội không có nhiều , sự tăng trưởng chỉ đạt ở mức 5-10-20% mỗi năm thôi.

Khi đi càng xa lợi nhuận càng cao đồng thời đi kèm với các rủi ro mà ít ai dự đoán được.

 

Bài học 1 :

1 người bạn của Thịnh làm việc ở thành phố, mua đất ở tỉnh 2000m2, vì ở xa không ai trông coi được, 1 năm mới ghé ở đó 1 - 2 lần, có năm cũng không ghé luôn, mọi việc không có gì, cho tới 1 ngày, hàng xóm xây lấn ranh mình hết 200m, họ xây lên đất mình, sinh hoạt cả gia đình bình thường, trồng cây trồng rau nữa.

Thế là kiện tụng xảy ra, Việc đòi đất gian nan hơn bao giờ hết, vì mình ở xa mỗi lần chạy lên chạy xuống tốn bao nhiêu thời gian, còn hàng xóm cứ ở ngay đó, thích thì họ gặp, không thích thì báo bận. Mình kêu chính quyền , công an xã vào, họ cũng chỉ trên quan điểm là hoà giải 2 bên, làm sao 1 người phương xa có thể lợi thể hơn người dân ở đó được, bỏ đất thì không xong, mà chạy lên chạy xuống vừa tốn thời gian, vừa bực mình, vừa không giải quyết được việc, khi mua tài sản ở xa không biết cách quản lý.

Ai cũng nói rất hay, thao thao về việc, xây hàng rào, cắm cọc, khi bạn lơ là, người hàng xóm chiếm đất thì bạn sẽ có 1 bài học ngay.

Tương tự như vậy 2 nhà có 1 con đường chung, bạn mua đó 1 năm không quay lại, người hàng xóm chiếm đường thế là dẫn nhau lên phường kiện tụng vì hàng xóm chiếm lối đi chung. Người đầu tư luôn ở xa bị thua thiệt.

 

Bài học 2 :

Khách của mình 1 nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ là người thứ 3 thừa kế sự nghiệp của gia tộc đi đầu tư bất động sản, đang quản lý hơn 30 triệu đô và chỉ đi đầu tư vào bất động sản vùng ven.

Khi ai nói với bạn, đi mua đất ở xa, lợi nhuận x2 x3 x5 thì họ chỉ mới nói cho bạn 1 nửa sự thật thôi, còn 1 nửa câu chuyện họ không nói, đó là bạn có thể mất trắng nếu đất đó dính quy hoạch.

Quay lại vị khách của mình, mua 1 tài sản 10 tỷ, sau 4 năm tài sản tăng lên 70 tỷ, 40.000m2 (4ha) mặt tiền đường dài hơn 200 mét. Có người trả 70 tỷ không bán, đùng 1 ngày, Quy hoạch trên tỉnh thay đổi, vì khu đất quá đẹp nên đưa vào Quy hoạch đất cộng đồng ( có thể làm công viên, trường học, bệnh viện,…) thế là từ 70 tỷ, miếng đất đó trở về 3 tỷ, giao dịch mua bán cũng không ai mua.

 

BẠN MÌNH KINH NGHIỆM 3 THẾ HỆ, MẤY CHỤC KHU ĐẤT NHƯ VẬY, NHƯNG RỦI RO PHẢI CHẤP NHẬN VÌ ĐẦU TƯ Ở TỈNH XA LÀ VẬY.

Ở xa mọi thứ chưa rõ ràng, nên quy hoạch thay đổi liên tục, nếu quy hoạch tốt cạnh tài sản bạn tăng 3-5-7 lần,

Nếu dính quy hoạch bạn sẽ mất trắng, có ai đã nói với bạn rủi ro này chưa, khi đưa bạn đi đánh bắt xa bờ.

 

Bài học 3 :

Câu chuyện này chỉ dành cho 5% dân chuyên nghiệp bất động sản thôi. Những cũng là bài học đầy đau thương.

Nhà đầu tư xác định mua những bất động sản viết giấy tay, pháp lý không có, họ chấp nhận mất trắng hoặc x10 x20.

Câu chuyện xảy ra là, khi mảnh đất đó được phường thông báo, xác minh cập nhật sổ, người dân bán cho bạn 10 đồng, bây giờ tăng 100 đồng. Họ nảy sinh tâm tham.

Họ lật kèo không bán nữa, bạn sẽ làm được gì họ.

Đất họ ở đó canh tác mấy chục năm, hàng xóm đều quen biết hết, bạn ở xa tới chỉ cầm 1 tờ giấy trên tay ai sẽ bảo vệ bạn,

Chưa kể nếu có công nhận đất của bạn, bên kia cứ đăng đất tranh chấp, bạn phải chia cho họ thêm tiền hoặc là không thể giao dịch .

Đi mua bán gặp người tử tế không sao, gặp người có lòng tham , họ sẽ quay lại tranh chấp với bạn.

Câu chuyện này ít người gặp nhưng cũng là 1 bài học nếu bạn đi mua những thứ quá rủi ro thì cũng nên biết những rủi ro đó là gì và tìm cách phòng tránh chúng.

 

KHI BẠN LỰA CHỌN VI TRÍ ĐẦU TƯ BẠN ĐÃ ƯỚC ĐOÁN ĐƯỢC LỢI NHUẬN CỦA MÌNH HẰNG NĂM CÓ THỂ ĐẠT.

Ước đoán lợi nhuận rồi thì cũng nên có quản trị rủi ro để tối có thể ngủ ngon trong mọi tình huống xảy ra.

Mình gặp rất nhiều người mua đất và hô là x3 x5 x7, nhưng không bao giờ nói cái rủi ro phía sau đó là mắt trắng.

Nhà đầu tư họ luôn biết tính toán được và mất, nhưng ai cũng ghét nhất sự lừa dối,

Bạn là 1 người môi giới, giới thiệu nhà đầu tư 1 cơ hộ x3 x5 x7 thì cũng nên nói những rủi ro mất trắng có thể xảy ra để nhà đầu tư chuẩn bị tâm lý

Nếu không nói rõ, tới lúc mất thật thì tình cảm anh em , bạn bè, khách hàng mất hết chỉ vì mình giấu cái rủi ro đó đi.

“Miếng phomat chỉ nằm trên bẫy chuột" nếu thấy cơ hội được giới thiệu x3 x5 x7 hãy tự tìm hiểu nó và quản trị rủi ro.

 
Cre : Duy Thịnh - Sói Tài Chính
Đồng Nai 26.03.2022
 
Quản trị rủi ro bất động sản
Phần 1 : Rủi ro chiến lược
Phần 2 : Rủi ro vị trí

Nguồn bài viết: Tham khảo


BÀI VIẾT LIÊN QUAN

BÀI VIẾT LIÊN QUAN